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Les années 2021 et 2022 ont été des années exceptionnelles en terme du nombre de transactions enregistrées à savoir pour 2021 1.17 million et pour 2022 1.13 million.

 Où en sommes-nous de ces chiffres record pour l’année 2023 ?

 Quel est le contexte actuel au regard de la hausse des taux et du prix des biens ?

 Après une longue période, démarrée dès 2009, de baisse des taux d’emprunt qui a marqué des taux historiquement bas (taux en moyenne autour de 1 % pour les années 2020 et 2021 Source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA) l’année 2022 a vu l’augmentation des taux de crédit immobilier démarrer sa courbe ascendante.

Sous l’effet conjugué de la crise sanitaire du Covid, du déclenchement de la guerre en Ukraine, l’ensemble des marchés financiers a été déstabilisé provoquant notamment le retour de l’inflation. Afin de lutter contre celle-ci la BCE (Banque Centrale Européenne) a décidé d’augmenter progressivement son taux directeur, ce qui impacte directement les taux de crédit immobilier. En effet lorsque les banques se refinancent auprès de la BCE, plus le taux est important plus celui-ci est répercuté sur les crédits immobiliers. Ce taux de refinancement (qui correspond au taux que les banques doivent payer lorsqu’elles empruntent de l’argent à la BCE) est ainsi passé de 0.5 % en juillet 2022 à 2 % en octobre 2022, à 3 % en février 2023, à 4 % en juin 2023 (Source : https://www.euribor-rates.eu/fr/taux-bce/).

LA PREMIÈRE QUESTION IMPORTANTE EST DONC : Les taux de refinancement de la BCE vont-ils continuer d’augmenter et en conséquence les taux de prêt immobilier vont-ils continuer d’augmenter ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre mais en gardant en tête que l’inflation pour 2023 est attendue à 5.3 %, que la BCE a pour objectif de la ramener autour de 2 % il paraît cohérent que la BCE continue son augmentation de son taux.

 A titre d’exemple sur 25 ans en remboursant 1 056 € par mois à 4 % (taux nominal) vous pouvez emprunter 200 062 € (hors assurance et frais annexes) à 5 % vous ne pouvez plus emprunter que 180 639 €, votre enveloppe d’achat s’est donc réduite de presque 10 %.

LA DEUXIÈME QUESTION IMPORTANTE EST DONC : Les prix de l’immobilier vont -ils chuter à tel point qu’ils vont compenser la hausse des taux prévisible ?

En moyenne sur le territoire national la baisse enregistrée depuis le début 2023 est de 1 %, cette baisse étant plus marquée à Paris et en Ile de France. Il faut d’ailleurs préciser que cette moyenne masque de nombreuses inégalités géographiques. En effet certaines villes comme Nice continuant leur progression !

L’ampleur de la baisse reste pour l’instant modérée et pour 2024 le recul des prix de l’immobilier est estimé à- 4 % (Source : Meilleurs agents).

Pour répondre donc à cette deuxième question et compte tenu des données d’analyse disponibles actuellement, une position d’attente de baisse des prix de l’immobilier ne semble pas compenser la hausse des taux de crédit immobilier prévu pour 2024.

A cela s’ajoute le fait qu’un crédit immobilier constitue de l’épargne « forcée » qui ne serait peut-être pas mise de côté sans emprunt qui constitue un patrimoine à transmettre aux générations qui suivent. Enfin il ne faut pas oublier que même si les taux de prêt sont à la hausse, il est possible lorsque ceux-ci descendent de renégocier son prêt.