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1. PRINCIPES 

Principe du viager : On peut résumer le viager comme vendre à un tiers un bien immobilier en contrepartie du versement d’une rente viagère périodique qu’elle soit mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La rente peut être suivie d’un bouquet, le bouquet étant une somme d’argent versée à l’instant où l’acte de vente est signé.

Il existe deux sortes de vente viagère :

• Le viager libre (rare) : l’acquéreur n’a pas à attendre le décès du vendeur pour occuper le bien sachant que le vendeur lui cède le bien dès la signature de l’acte.

• Le viager occupé (plus fréquent) : le vendeur peut continuer d’occuper le bien jusqu’à son décès. Il cède son bien à l’acquéreur mais garde son droit d’habitation et d’usage.

Principe de l’aléa : « La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent. »

2. LES AVANTAGES DU VIAGER

Pour le vendeur : à partir de la signature de l’acte de vente, il bénéficie d’une rente à vie. Il profite également d’un régime fiscal avantageux. En effet, à partir du premier versement de la rente, elle dispose d’un abattement où le montant varie selon l’âge du vendeur (70 % à moins de 50 ans ; 50 % de 50 à 59 ans ; 40 % de 60 à 69 ans ; 30 % à plus de 69 ans). Elle est imposable à l’impôt sur le revenu.

De plus, le vendeur n’a pas à s’acquitter des travaux votés par le syndicat ni de la taxe foncière. Le bouquet quant à lui est exonéré d’impôt dès lors que le vendeur occupe le bien.

Pour l’acheteur : la rente viagère permet de pouvoir échelonner son paiement comme pour un crédit auprès d’une banque mais ici ce sera auprès du vendeur.

3. LES INCONVENIENTS DU VIAGER 

Il n’y a aucun moyen de prédire une bonne affaire financière sachant que la rente viagère est bien soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur. Donc, le viager peut présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle tout comme le désavantage d’acheter le bien à un montant supérieur. Un excellent film « le viager » traite bien de ce sujet !

Du côté du crédirentier (c’est-à-dire le vendeur qui perçoit la rente viagère), les héritiers peuvent s’opposer à la vente viagère pour trois raisons principales :

• Par exemple, contester le prix si la rente viagère était trop basse.

• Aussi contester l’existence de l’aléa s’il n’est pas présent alors qu’il est indispensable au contrat de vente en viager.

• Et contester le consentement du crédirentier si celui-ci n’était pas en état de donné un consentement lucide (exemple : mauvaise santé mentale).

Du coté vendeur, les héritiers sont impactés pour 2 raisons :

• Le bien immobilier ne sera pas cédé aux héritiers vu qu’il appartiendra à l’acquéreur au décès du crédirentier.

• Les héritiers devront continuer à payer la rente viagère du crédirentier si l’acquéreur venait à décéder.

4. LE MONTANT DU VIAGER

L’acte de vente fixe le montant de la rente viagère et prend en compte le statut libre ou occupé du bien, l’âge du vendeur et la valeur foncière du bien.

« Un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur. »

5. LE NOTAIRE

Il est indispensable lors de la signature de l’acte de vente du bien. Il pourra également vous aiguiller sur le montant du bouquet et de la rente sans exclure la négociation entre acheteur et vendeur.